楼市定向降门槛，信号准了！

央行昨日宣布居民买房贷款支持商业贷款降低利率基准点下限为20个bps。简单点来说，房贷利率之前是LPR（4.6%），现在变成LPR（4.6%）-20bps=4.4%。

这样一来，我们买房贷款的利率，再一次进入历史时刻——没有最低，只有更低。

1、直接作用有限，信号意义更强

意图可以说是非常明显了，就是给大家降低买房的成本，而至今还没有采取松动的城市，也会在受惠的行列之中。特别是深圳这样的城市，指导价压制住大家的买房意愿。指导价直接影响是贷款端口，大家买房的门槛变高，成本变高，原本三是成首付，变成五六成首付，二套直接变全款，再加上市场行情处于低迷状态，买房的意愿大不如从前。

这下好了，央行变着法子给大家降息，上车成本也就跟着降低了，也算是间接惠及深圳了，毕竟深圳如今依旧还没放松调控。所以5月深圳的成交数据预估会比4月的成交数据乐观很多。

按照LPR当前基准来计算，一套500万的房，3成首付，贷款350万，期限30年，等额本息，按照当前深圳的主流利率4.9%计算，利息总额318.72万。若下调20bps（4.7%），利息总额变成303.48万，相差15.24万。差不多等于给买房群体补贴了一笔中介手续费。如果放在新房市场，就是直接给了个贷款九五折的优惠。

但可惜对早上车了的群体，可能就不是很友好了。对于房贷利率5点几，甚至6点几以上的人来说，上车成本要比眼下才上车的人，高出十几二十万。因为此次调整，并没有涉及到存量房贷，说明存量房贷还是要按照与银行原有的约定执行。比如像下面这种情况，确定好30个基点，就只能一直按30bps执行，未来变动的部分只有LPR（4.6%）部分。

笔者向招商银行客服咨询了一下，银行是否已经调整了政策，得到的答复是“贷款定价按照已签署的贷款合同执行，不受本次利率底线调整影响。”

2、为何此次央行要拐着弯降息？

实际从一些细微处，早早就透露出一些端倪。今年2月我们住户贷款中，中长期贷款减少459亿元，老百姓中长期贷款，一般和房贷直接相关，等于说2月整体的住房贷款少了495亿。出现这样的负增加，在我们的长期信贷史上是首次。

3月没有单独的统计数据，但是看4月中国人民银行公布的数据，再次迎来信贷史上第二次住房贷款增量减少的时刻。4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。而去年4月住户部门中长期贷款增量是4918亿元。

这说明，整个大环境之下，大家买房贷款的意愿迅速消退。再加上4月的金融数据出来了，4月份，社会消费品零售总额29483亿元，同比下降11.1%。其中，除汽车以外的消费品零售额26916亿元，下降8.4%。这说明大家既不买房，也不消费了，数据、预期都统一降到了冰点。

所以，作为支柱产业，保楼市需求已经非常迫切。要解决当前居民贷款需求不足问题，关键还是要回到降息降准这只大手上。

不过这次央行直接发福袋，对各地影响程度如何，最终还是要看执行力度。因为通知里头还有最重要的一点需要注意的，那就是在全国统一的基础上，各城要“因城施策”，辖区可以自主确定加点下限。

换句话说，就是各个城市有自主权利，银行让不让利给市场，还是要看决策层的意愿。比如像深圳这样的城市，调控收紧被盯着，调控放松也被盼着。但只要决策层不愿意动，继续稳楼市，那么深圳的银行也会按兵不动。所以，当前大环境趋势是不惜一切地创造楼市需求，释放更多积极的信号。