境内外全投资级评级，龙湖集团究竟做对了啥呢？

龙湖集团(00960.HK) 15.880 -0.75%

房地产行业新一轮流动性危机发酵之际，龙湖集团（0960.HK）于2023年8月18日召开中期业绩发布会。

中报披露前夕，龙湖集团提前偿债，将17亿元拨入“18龙湖04”债券兑付专户。至此，公司年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿，截至报告期末在手现金为724.3亿元，持续保持高位。

龙湖集团管理层透露，2024年龙湖到期债务约200亿元，且到期的外币债务几乎为零。此外，集团近期新获得一笔5年期、31亿港币银团贷款。

“龙湖将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。”龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示。

房地产供求关系发生重大变化的形势下，龙湖集团“开发、运营、服务三大业务”的多元发展模式对盈利形成了有力支撑——2023年上半年，龙湖实现经营性收入122亿元（不含税），同比增长10.4%，经营性利润贡献占比过半。

龙湖集团管理层表示：“不管市场需要多久才能恢复，我们还是做了充分准备，有信心穿越这个周期。”

平均账期拉长至7.19年

2021年以来，民营房企流动性危机持续发酵，房地产行业处在从高负债扩大规模向高质量发展的转型攻坚期。

谈到如何实现企业高质量发展的战略变化，陈序平认为：“行业过去处于高杠杆发展模式，基本聚焦地产开发，以规模作为业绩的导向。但规模越大，需要的资产规模越大，负债规模也会变大，资产和负债会同步上升，如果市场出现波动，企业会出现问题。”

陈序平强调，龙湖将不再依靠负债规模的增加，去驱动资产规模、销售的增长，并降低外债比例，保持健康的债务结构。同时，保持经营性现金流为正，扣除分红之后也要为正。

截至2023年6月末，龙湖集团综合借贷规模为2070.9亿元，规模同比有所降低。三道红线指标继续居于绿档，其中剔除预收款后的资产负债率为61.9%，同比下降6个百分点，为近五年来最低。

管理层强调，集团坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本为年利率4.26%，平均账期进一步拉长至7.19年。

“龙湖内部有一个压力测试机制，每半个月我们会开一次会，碰一碰经营情况、大的环境和政策变化。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在表示。

赵轶称，龙湖能够始终如一穿越周期、保持稳健，主要基于两点：

一是永远坚持底线思考，从底线的角度去思考未来的流入，安排流出，坚持量入为出；

二是控制合理的债务结构，目前短债占比控制在10%左右，公司也在提前还2024年到期的海外银团贷款。

应对汇率市场波动加剧，龙湖集团在报告期内的外币债务占比进一步下降至21.6%，同时为规避汇率波动风险，其中97%的外债已做掉期对冲。

在财务自律基础上，龙湖在开发业务层面也较早筹划了规模扩张与高质量发展的动能切换。基于三四线城市的市场收缩，龙湖过去几年来聚焦核心城市的调仓，意义重大。2023上半年，集团合同销售额为985.2亿元，同比增长14.8%，其中95%的销售额来自一、二线高能级城市。

同期，龙湖集团聚焦核心城市的战略还在延续。上半年公司共获取20幅新土地，权益地价180亿元，集中在一、二线核心城市，如上海、杭州、西安、成都、深圳等地。

非开发业务 利润占比过半

20世纪90年代，日本楼市的破产企业剧增。三井、住友等房地产开发商积极转型，通过物业管理、运营收入对冲楼市周期下行风险。盈利模型不再依赖单一的重资产开发销售，而是形成了租赁、代建和管理并重的均衡发展模式。

业务转型完成后，这些日本楼市的“幸存者”与房地产开发相关的业务收入比例仅占30%，其用强化现金流管理及扩大经营型业务的方式，穿越了周期。

龙湖集团很早就将“多业态”提升至战略层面。在2023年，龙湖已构建“开发-运营-服务”的“1+2+2”业务格局，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造多航道业务。

陈序平升任龙湖董事长后曾几次提出，未来让经营性业务产生的利润占比过半，该目标已经实现。

2023年上半年，龙湖的经营性收入达到122亿元，同比增长10.4%。其中运营业务收入63.3亿元，同比增长8%，毛利率为77.3%；服务业务及其他收入58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。

截至2023年6月末，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营的购物中心达81座。赵轶表示：“很多商业中心持续开业，上半年龙湖的经营性物业贷同比增加了100亿元，达到了401亿元。经营性物业贷的账期很长，龙湖目前的整体额度大约为900亿，这是一个很大的定心丸，为公司的长期发展奠定了一个基础。”

得益于运营及服务业务的稳步增长，龙湖集团的整体毛利率提升至22.4%。

2023年上半年，龙湖集团实现股东应占溢利为80.6亿元，剔除公平值变动等影响后，股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元。同期，在房地产行业整体下行趋势中，约60%的上市房企出现亏损。

基于稳健的财报表现和安全的债务结构，标普（BBB-）、穆迪（Baa2）、惠誉（BBB）、中诚信（AAA）、新世纪（AAA）均给予龙湖集团投资级评级，公司得以保持境内外全投资级评级。

“一个龙湖”的联动机制

多年以来，龙湖集团通过“以售养租”的方式，培育以购物中心为主的自持商业，由重及轻将管理经验与产业资源结合变现。

“一个龙湖”的跨航道协同，也促进了开发业务的营销业绩增长——利用商业、长租公寓以及物业公司的蓄客资源，通过“以老带新”驱动楼盘去化。

长租公寓方面，龙湖在推动产品升级的基础上继续寻找增量，已明确四条产品线，分别是长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”和活力街区“欢肆”。其中作为基本盘的龙湖冠寓，截至目前开业房间数11.9万间，已纳入“保租房”的房源超4万间，助力城市青年安居。

近年来，“一个龙湖”的协同效应还在持续升级。以代建业务“龙湖龙智造”为例，陈序平表示，今年上半年龙智造有几个帮外部代建的综合体项目，我们负责代建+代运营，即由C5代建，C2代运营，这类项目目前已经有3个，也是其他代建方是没有办法做的。

以北京龙湖蓝海引擎产业园项目为例：龙湖龙智造为B馆提供EPC（设计、采购、建造一体化）服务，包揽项目土建改造、幕墙改造、机电及室内精装等；龙湖智创生活服务于楼宇管理、节能降耗、应急管理等大楼重点工作。从提出需求、反馈方案，到施工改造、后期运营，龙湖生态体系内的联动机制发挥了关键作用。

中金公司在研报中特别提到：龙湖是业内领先的综合型开发运营商，较早跑通“开发+持有”模型，在此基础上衍生出空间运营管理业务。

花旗在研报中也表示，龙湖向经营性利润模式的转变已步入正轨。该机构称，龙湖有息负债平稳且外汇风险极小；在审慎的假设下，销售回款和经营性物业贷款依然能为短期债务给予支撑。