港资地产疯狂大跌，港股见底的最后一个信号？后市高如何走？

腾讯控股(00700.HK) 322.000 -0.62%

恒生指数(HSI.HK) 18094.71 -0.01%

华夏恒生科技(03088.HK) 5.160 0.00%

9月8日，汇丰银行宣布在本月中起，上调新造拆息按揭计划的锁息上限，由当前的3.625%增加至4.125%，同时现金回赠亦会大幅下调，这给低迷的香港楼市带来更大的压力，恶化了地产股的收入前景。

这使得昨日香港地产股集体大跌，收市新鸿基跌9.46%，新世界跌6%，恒基地产跌4%，连平时被认为是公共事业股的港铁也跌去3%，单单是香港房地产公司已连累恒生指数跌了近30点，是昨天指数跌幅的1/3。    

其中，新鸿基地产大跌的原因还有其本身的问题，因业绩不及预期，修改股息政策，股价一度跌超12%，股价创近3年以来的新低，并创下近十年来最大的单日跌幅。

新鸿基地产财报显示，截止2023年6月30日止的年度，收入为711.95亿港元，低于去年的777.47亿港元，同比下滑8%。基础利润为239亿港元，低于去年的287亿港元，同比下跌17%。

分地区来看，香港地区收入为635.12亿港元，内地收入为74.28亿港元，海外地区为2.55亿港元。

基础盈利下跌的主要原因是香港物业销售盈利减少所致。

● 香港物业销售为238.66亿元，同比减少27%。物业发展盈利减少43%至84.74亿元。

● 内地物业销售为52.5亿元，同比增长108%，物业发展盈利增长178%至28.25亿元。

香港物业销售表现差正是与高利率影响所致。不过更令投资者大失预算的是盈利跌幅比收入跌幅更大，即是说物业已不好卖了，可以卖出去的还要越赚越少。

另外，虽然租金收入表现比物业销售要好，写字楼的平均入住率是保持在92%了，但也不是特别出彩。

● 香港租金收入为177.38亿港元，与去年同期持平。

● 内地租金收入为58.43亿元，收入下滑了11%，主要是汇率贬值所致，按人民币计算下跌4%。

公司在财报中表示，在疫情解封后，租金表现优于物业销售，上半年租金收入的总额上升了21%，尤其是区域购物中心的销售额已超过疫情前的水平。

除了业绩不及预期以外，新鸿基还表示，新财年将修改股息政策，股息由全年基础盈利的60%，收紧至全年基础盈利的40%-50%。在美国国债利率都在4-5%，全民重视现金流的时候，减少派息犹如一条死罪，马上引起了长线投资人的集体不满。

假设今年利润不变，每股8.25元上期派息率为60%，今年每股派息4.95元。若2024年派息率降至50%，股息为4.125元。若股息比例降至40%，每股派息将为3.3元。 

在最差的情况下，长线投资人最多被减少33%的股息收入。

但是，在新鸿基等地产股大跌的情况下，昨日恒生科技指数的表现却不弱，例如快手，腾讯，美团股价都从开市走低，到收市微涨，资金趁机抄底优质股动机明显，地产股的这一跌可能是港股见底的最后一根稻草。

近几个月以来，港股一直受到汇率以及政策迟迟不出的影响，但现在这两个重要因素都在发生变化。近两周强有力的政策频频出台，监管机构呵护市场已达到前所未有的力度，历史看，这非常有可能就是市场底出现的信号。

例如，昨日央行极为罕见的在午时披露社融数据，8月社融录得3.12万亿，大超预期的2.7万亿，超预期的社融数据表现帮助汇率收回7.3关口，推动了股市的上涨。

与此同时，内资已在抄底港股中，而恒生科技指数是南向资金的首选。

数据上看，8月北向资金净流出额为896.8亿，创下2016年以来的单月新高，而南向资金净流入港股755.3亿元，这是过去5年来，南向资金第四大的单月净流入，北向资金和南向资金两者的差额已达到历史第三高的水平。

每当南北向资金流出额如此巨大差异时，南向资金通常被证明抄底是正确的。在过去的3次中，恒生指数在接下来的1个月和3个月均出现上涨，而沪深300指数则有两次出现上涨。 

另一方面，从最新的半年报看，港股科技龙头们上半年业绩几乎全部超出市场预期，例如美团、快手、腾讯等。也就是说，如果这次港股确定底部，后续恒生科技将很有可能再次成为弹性最大的品种。例如去年10月底至2月时的反弹，恒生科技指数最高反弹超过60%。