首页 美港股资讯文章正文

房地产行业见顶,民企如何解局?

美港股资讯 2022年08月30日 12:09 25 来源:网络

如果用几个词概括2022年地产人的心态,那便是焦灼、坚持与等待。因楼市温度持续下行而焦灼、为个人企业生存而坚持,等待市场转暖、等待信心到来......整个行业迫切希望看到曙光乍现的积极信号。

然而,低谷徘徊的销售数据、同比下降的融资规模,都在表明着此轮行业周期调整之久、程度之深。房企业绩数据大幅下跌成为当下常态,仍能保持正增长的选手已是少数,也成为行业信心的重要来源

近日,龙湖集团(00960.HK)发布半年业绩数据,上半年实现营业额948亿元,同比增长56.4%;归属于股东的净利润74.8亿元,剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元;毛利同比增长20.1%至201.5亿元。

20220401095701968.jpg

营收盈利均实现正向增长,龙湖集团用实打实的数据“秀肌肉”,不仅一扫此前股价风波的阴霾,也为其他民营房企检视过往、调整步伐提供了可参考的样本。

在8月26日举行的中期业绩会上,龙湖集团董事会主席吴亚军表示,龙湖很早就预见到这个行业大周期,开始思考布局。“泰坦尼克号撞上冰山那一刻,再应对风险已经来不及了,一定要在没看到冰山时,就要有所应对。”

简短数语背后,蕴含着龙湖能在这轮波动中稳行的砝码:重视风险、提前应对。过往数年,提及风险管理的房企不在少数,但高速加杠杆仍是行业主流。龙湖将安全放在首位,提早应对海面下的冰山,由此才赢得当下生存的主动权。

地产缩表行业格局洗牌

房地产行业的拐点,在2022年切实到来了。

国家统计局日前发布数据显示,今年1-7月份,全国商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元,下降28.8%,其中住宅销售额下降31.4%。

单看上半年,全国商品房销售额仅为6.61万亿,对比去年全年的18.1万亿元,半年只达到其三分之一。规模房企业绩波动巨大,克而瑞数据显示,上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。

招商银行研究院发表研报称,当前市场行情依然严峻,主要原因是行业现有政策刺激效果有限,一味对楼市松绑难以促进购房需求持续释放。居民端对未来收入信心不足,不敢轻易加杠杆,对期房交付的担忧也仍然较高。

头部房企的竞争格局,也在发生明显变化。上半年,有央国企销售排名提升,也有曾经的龙头消失在前20榜单。半年销售同比跌幅超过30%的达到15家,跌幅超过40%的达到9家,有企业半年销售直接跌去七成。

龙湖集团CEO陈序平判断称,今年楼市是“低开-触底-向好”的态势,全年房地产成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅,但整体市场往向好的方向走。

地产缩表、楼市调整期,仍能维持销售韧性的房企,才能提高下半场生存的主动权。从龙湖的表现看,期内该集团实现地产开发合同销售858.1亿元,销售调整幅度好于行业均值,体现出其房开主业的发展韧性。

分区域看,长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%,长三角区域抗风险能力显著。此外,重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠。

不仅如此,因龙湖布局的城市能级较高、且去年来土地成本明显改善,该集团稳住了盈利水平,上半年营业收入948.0亿元,毛利润率和净利润率分别为21.3%和11.5%,在房企利润普遍承压的情况下,尤显难能可贵。

这份稳健的成绩单,令龙湖在市场低温时保有更多主动性,包括销售推盘节奏的可控性、择优拿地的可选性。

陈序平表示,龙湖今年会根据集团现金流安全、维持合理的利润增长,确定整个推盘节奏,全年计划供货的可售货值达到4000亿,不会为了销售规模目标做被动性的动作,8月份有信心实现当月销售额同比转正。

拿地方面,上半年全国土地出让金2.36万亿元,四个一线城市出让金接近300多个低线城市的一半,城市分化非常剧烈。而高杠杆企业出清之后,市场竞争减少,土地竞争也随之减少,后续龙湖将更聚焦、更坚定在高线城市布局。

上半年,龙湖新增土储总建筑面积226万平方米,平均溢价率只有5%,其中一半零溢价获取,截至2022年6月底土储合计6767万平方米,约88%货值集中在高能级城市。这些成本合理的土地资源,将成为龙湖穿越周期最重要的基底。

融资低温考验房企实力

地产盘整期,房企除了面临销售压力,融资收紧态势更加不容忽视。

中指研究院监测数据显示,2022年7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元,同比下降56.7%,环比下跌3.1%,环比情况仍未明显回暖。而从年初至今,房地产企业非银融资总额5706.7亿元,同比大幅下降56.5%。

在境外市场,上半年房地产美元债券发行量同比下降77.2%,许多房企采取交换要约,或被迫采取债券违约处理。在境内市场,国央企依然为发债主力,1——7月发行额占比达87.8%,高于上年同期17个百分点。

这种情况下,哪家房企能稳住融资渠道,对自身生存发展极为重要。从地产“优等生”龙湖的表现看,该集团上半年累计新发行公司债合计约33亿元,融资成本均未超过4%,在民企阵营中独树一帜。

时刻保持低杠杆、安全现金流,同时严守财务纪律、坚决控制短债比例外债敞口、保持低成本及标准融资渠道,是龙湖能稳住融资安全线的根源。

在此轮行业出清潮中,滑向深渊的房企,多在此前大力加杠杆、不惜高息海外融资、表外债务庞大繁杂,由此落入债务违约的境地。而这些,正是重视风险管理的龙湖,绝对避免的动作,财务安全是其发展的首要底线。

在安全的基础上,龙湖持续优化资产负债结构,提高抗风险能力。截至中期末,龙湖综合借贷总额为2123.8亿元,平均借贷成本为年利率3.99%,再创新低;净负债率为55.3%,在手现金为875.5亿元。

近六年来,龙湖一直满足“三道红线”要求,一系列指标均维持行业内的较高水准,到本报告期现金短债比更是达到4.07,负债结构亦保持合理,平均账期为6.28年,一年以内到期的短债占比约10.1%,至年底已基本无偿债压力。

2022年5月,监管机构为优秀房企境内发债保驾护航,龙湖被选定为“示范房企”,率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。此后,龙湖集团分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS,融资渠道进一步拓宽。

8月25日,龙湖又发行一期中期票据,总规模不超过15亿元,发行期限为3年,由中债信用为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。这是中债信用按照市场化、法治化原则,通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

不仅如此,龙湖集团首席财务官赵轶称,龙湖跟全国很多银行建立了战略性关系,后者对行业未来坚定看好,行业出现了一些阶段性困难后,会有更好的明天,所以坚决支持高信用房企。龙湖也会依靠这部分融资,弥补公开市场的波动。

得益于稳健的财务情况,龙湖持续获资本市场认可,惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资评级,中诚信(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定。今年,龙湖上榜《福布斯》全球企业2000强,连续12年上榜。

“第二增长曲线”蓬勃生长

纵然正经历波动,但房地产及建筑行业在国民经济中的贡献不可磨灭,居民的住房需求也并不会消失。

中银证券测算,2021年我国城镇常住人口人均住房建筑面积约为31.1平米,假设得房率平均为80%,实际人均套内面积为24.9平米,而发达国家普遍在30平米以上,2022年后人均住房面积提升带来的新增住房需求约为5.6亿平/年。

但是,行业规模逐渐见顶、城市分化愈发剧烈,是当下不争的事实。围绕房开发掘第二增长点,是房企立足长远发展的应有之策。在这条路上,也曾有许多房企奋力探索,但真正找到可持续盈利模式的选手,并非多数。

龙湖便是其中一个。2022年上半年,龙湖包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务,首次实现收入突破百亿的成绩,达到110.4亿元,同比增长26%,3年复合增长率达36%,第二增长曲线逐步成型。

在商业投资方面,龙湖按照既定节奏布局商业,以轻重并举模式,扩大在高能级城市的网格化布局。今年上半年,龙湖新增运营4座商场,其中3座是轻资产。截至2022年6月底,龙湖商业已进入全国30余座城市,累计开业运营商场达65座,已开业商场建筑面积为618万平方米,整体出租率95.6%。

陈序平表示,龙湖轻资产项目的布局,会根据重资产城市的布局进行铺排,不会为了项目数量或在管规模,下沉到一些低线城市做商业的轻资产管理。

在租赁住房领域,龙湖租赁住房品牌“冠寓”去年开始已实现盈利,上半年租金收入同比增长11%至11.8亿元,累计开业房间数超11万间,期末出租率为93.3%,开业超过六个月的房源出租率为95.4%,已成为集团经营性收入的稳定贡献源。

承载更多资本想象的“龙湖智创生活”,报告期内实现全口径收入约63亿元,其中物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局,实际管理面积约2.8亿平方米,业主满意度连续13年超过90%。

赵轶称,目前龙湖智创生活的上市资料准备已经就绪,当下的发展重点是,关注内生转化率、接管效率以及内生毛利率的提升,减少对低质量收并购的依赖。未来,智创生活的年化收入增长超过40%,年化利润增长超过50%是完全可期的。

在龙湖管理层的愿景中,这三块业务加起来,集团将力争保持每年经营性收入30%——40%的年化增长。在地产行业下行的背景下,经营性物业收入的增长,将对龙湖穿越周期起到非常重要的“稳压器”作用

值得注意的是,除了上述已然成熟的经营性业务,龙湖还在积极探索智慧营造、产城更新、健康养老等领域,并取得初步成效。在“一个龙湖”生态体系之下,这些多元化、高品质的业务,将为龙湖贡献持续稳定的利润,并为其穿越行业周期提供更多增长活力。


注:本文素材来源于网络 股票资讯吧 网站地图 股票入门基础知识
风险提示 : 股票资讯网https://www.uxiaob.com呈现的所有信息仅作为参考,不构成投资建议,一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎!
股票资讯吧本网站所有刊登内容,以及所提供的信息资料,目的是为了更好地服务我们的访问者,本网站不保证所有信息、文本、图形、链接及其它项目的绝对准确性和完整性,网站没有任何盈利目的,故仅供访问者参照使用。本网站已尽力确保所有资料是准确、完整及最新的。就该资料的针对性、精确性以及特定用途的适合性而言,本网站不能作出最对应的方案。所以因依赖该资料所致的任何损失,本网均不负责。 除特别注明之服务条款外,其他一切因使用本站而引致的任何意外、疏忽、合约毁坏、隐秘汇漏、诽谤、版权或知识产权侵犯及其所造成的损失,本站概不负责,亦不承担任何法律责任。如您(单位或个人)认为本网站某部分内容有侵权嫌疑,敬请立即通知我们,我们将在第一时间予以更改或删除。Copyright © 2015-2021