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积极政策信号下,地产产业链有哪一些机会值得留意?

美港股资讯 2023年01月17日 11:25 26 来源:网络

ALPS Active REIT etf(REIT) 25.24 -0.24%

中信证券(600030.SH) 21.39 -0.70%

中信证券(06030.HK) 17.780 -1.44%

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本文来自:中信证券研究

1月5日,央行、银保监会公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的文件,允许满足新房价格连续3月下降的城市探索降低首套房贷利率

我们预计符合条件的房价下调城市将于近期下调首套房贷利率,幅度或在20-50个基点。70个大中城市中有38城符合降低首套房贷利率的标准,主要是二、三线城市。中信证券研究部地产组预计2023年全国商品房销售额同比增长4.7%,其中2023Q4单季同比增长有望超15%,前低后高态势明显;预计2023年房地产开发投资降幅有望收窄至-5%左右,并且逐季修复,2024年可能重归增长通道。

展望未来,我们认为不利于消费需求释放的限制性政策将有望很快放开;在供给侧,进一步的流动性支持和预期管理,将继续补强房企的资产负债表。

投资机会:2023年伴随地产行业年内修复,预计地产开发商龙头将直接受益;在地产需求带动下,产业链上下游细分行业建议关注具备价格弹性的纯碱、浮法玻璃,需求明显改善的工程机械、重卡,成本和需求同时改善的炼化&煤化工。地产后产业链建议关注终端销量有望回暖的家电。地产信用风险预期改善,有望助力银行估值修复。

首贷利率动态调整机制推出,政策发力点转向需求侧

2023年1月5日,央行、银保监会公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的文件,允许满足新房价格连续3月下降的城市探索降低首套房贷利率。此次政策核心是对前期阶段性放松政策的常态化安排,长效机制将首套利率与房价变化动态挂钩。前期以“三支箭”为代表的供给侧金融政策,配合因城施策下的多项需求端政策,协同推进。释放积极政策信号。

图1:地产政策发力点逐渐从供给侧转为需求侧

资料来源:中信证券研究部绘制

预计首贷利率降幅在20-50基点,主要作用于二三线城市

按照文件要求,各地可于每季末月评估之前3个月新房价格,如果出现同比、环比连续3个月下降的情况,则可“阶段性地”降低甚至取消首套房贷利率下限。

我们预计符合条件的房价下调城市将于近期下调首套房贷利率,幅度或在20-50个基点(预计不会明显低于1年期LPR利率,即3.65%)。本次政策主要作用区域是二、三线城市,一线城市受到支持的直接效果有限。

表1:按首贷利率动态调整机制,12月底70城中有38城符合降低首贷利率的标准

资料来源:Wind,中信证券研究部

图2:政策主要作用区域是二、三线城市

 资料来源:Wind,中信证券研究部绘制

政策支持下2023年地产销售增速望转正,地产投资降幅明显收窄

随着各地逐渐落实新的首套房贷利率要求,地产当月销售增速转正时点有望更早到来,我们预计地产销售、竣工、拿地、开工指标逐步企稳:

1. 房地产销售:中信证券研究部地产组预计2023年全国商品房销售额同比增长4.7%,其中2023年第四季度同比增长有望超15%,前低后高态势明显;部分城市房价或同比改善,全国销售额增速快于销售面积增速。

中信证券研究部固收组针对销售复苏做了情景假设分析。预测2023年地产销售的基准假设是:① 疫情影响变弱;② 居民信心逐步好转。中性假设下,预计地产销售状况逐渐好转,若地产销售状况能够在2023Q3回到2022年6月的水平,不排除全年地产销售增速可能接近10%。

图3:2023年地产销售增速情景假设(%)

  资料来源:Wind,中信证券研究部预测

2.房地产开发投资:中信证券研究部宏观组预计2023年房地产投资有望在2022年约-10%降幅上明显收窄至-5%左右,且逐季修复。中信证券研究部地产组预计2024年房地产开发投资可能重归增长通道。

后续供给侧和需求侧政策将继续形成合力

面对当前需求持续下行、企业和宏观风险不断叠加的局面,我们预计供给侧和需求侧政策将继续形成合力,推动市场销售拐点和信用拐点早日出现。

需求侧:解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点。

① 限购政策:我们预计二线省会城市的住房限购有望实质性放开,一线和新一线城市的限购也有望在执行标准,地理范围等领域有所优化。

② 限贷政策:2016年之后信贷记录影响居民首付的规定,严重影响了卖旧买新、卖小买大需求的释放。我们预计后续认房又认贷的首套房认定标准将有望放宽。

③ 普通住宅标准认定:各地对于普通住宅认定的过严标准,影响了合理改善的交易便利性,我们预计各地普通住宅认定标准有望放宽。

供给侧:流动性支持和预期管理为核心的政策,将进一步优化龙头房企资产负债表。

① 2022年出台的地产融资“三支箭”将继续发挥作用,即债券市场有望继续稳步恢复市场化融资功能A股股权再融资在2023年进入实质发行阶段。

② 房地产开发企业在REITs市场有望获得合理待遇,房企符合基础设施REITs要求的底层资产有可能不断被盘活,从而增厚房企边际业绩,推动企业获得现金回流。

③ 预计银行将积极解决存量债务问题,新增对房地产行业信用支持,避免金融风险蔓延。

图4:房地产政策展望

 资料来源:中信证券研究部预测、绘制

关注地产产业链相关投资机会

2023年伴随地产行业年内如预期逐渐修复,预计地产开发商龙头将直接受益;在地产需求带动下,产业链上下游细分行业建议关注具备价格弹性的纯碱、浮法玻璃,需求明显改善的工程机械、重卡,成本和需求同时改善的炼化&煤化工。地产后产业链建议关注终端销量有望回暖的家电。地产信用风险预期改善,有望助力银行股估值修复。


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