激辩房地产是不是还有春天——政策究竟该保持下药抑或是该退出？

德信中国(02019.HK) 0.390 +2.63%

碧桂园(02007.HK) 1.100 -2.65%

恒大物业(06666.HK) 0.850 +2.41%

自房地产此轮危机出现以来，有关究竟要不要救房地产，以及如何救的讨论声不绝于耳。从行业目前的发展态势来看，自2022年下半年开始，有关部门多次出台了支持房企融资、允许商业银行对到期债务展期等政策，为房企生存争取空间。进入到2023年，政治局重新定调楼市，但被行业给予厚望的优化调整限制性政策尚没有实质性落地。

在这背后，一个问题逐渐浮出水面，即当下用宏观政策调控这一猛药是否对房地产有益？行业需要政策下药补血还是需要政策退出，让市场归于市场？针对这一问题，2023年8月8日，在由观点地产机构主办、华夏时报等联合主办的“2023博鳌房地产论坛”上，中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮、浙江省房地产业协会会长、德信中国董事会主席、执行董事胡一平、思睿集团首席经济学家洪灏展开了一场激辩。

行业需要“休养生息”

尽管政治局会议对房地产的重新定调掀起了一波高潮，但在陈淮看来，当前房地产的任务并非是迎接高潮，而是久病之后需要休养生息。陈淮直言：“这并不是行业如何转变的一个问题，而是如何进化的问题。”

陈淮表示，如果行业的个体不能够进化，就算行业有无限前景，“未来行业仍然很好，可不一定有你了”。在陈淮看来，房地产正处于久病之后的修复阶段。那么，房地产病从何来，又有何药可解？

不可否认，作为与民生息息相关的行业，房地产仍是经济的扛鼎之人。洪灏表示，中国经济运行的周期性非常明显。从2022年四季度至今，中国经济进入了一个周期性的底部，而每一次周期的驱动引擎都是房地产。“我们之所以感觉当前的市场比较疲软，主要原因还是房地产这个巨大的引擎还没启动。”洪灏在论坛上说。

洪灏认为，从2022年四季度开始，经济也经历了接近10个月的底部运行空间。2023年一季度，经济有过一波比较强势的复苏行情，这则是得益于2022年四季度央行释放了PSL（抵押补充贷款）扩表这一解药。

“在此轮复苏行情中，我们修复的不仅仅是经济的周期，更是整个社会对于房地产行业的预期。”洪灏说。洪灏表示，此前，房地产已经连涨30年，世界上没有一个资产是连涨30年但不下跌的。因此，经济周期的修正是端正整个社会对于房地产未来发展的预期，如果要修复，也十分简单，一季度便是例子。

该下药还是该戒药？

近3年，房地产政策可谓是走出了“过山车式”的行情。从严格的限购限贷政策，到限制房企负债规模的“三道红线”，再到重新定调楼市供求关系，一路经历了从严格到逐渐宽松的变化。

值得关注的是，自2023年以来，有关究竟要不要取消限制性政策以及支持房企融资的讨论开始受到关注。不过，从7·24政治局会议可以看出，尽管一线城市纷纷表态支持刚性和改善性需求，但具体到出台相关举措这一点上，4个一线城市都颇为谨慎。原因或许就在于，用政策猛药对房地产是否还是一件好事这一问题的答案尚不确定。

陈淮直言：“没有一个政策可以说是灵丹妙药，直接就能解决问题。政策只能是吃药，纠正短期内的失衡，但吃药吃太多并非全是好处。相反，市场可以举出成百上千个由于政策失误导致的市场出现起伏和波动的例子。”

在陈淮看来，房地产的需求与其他需求不同，其是8到10年的累计需求，是一个常量，不会因为政策调控而减少，但在一个时间范围内的分布结构会发生很大的变化。

胡一平则提出了不同的观点：“现在恰恰是最需要政策的时候。当前，是地缘政治影响了宏观经济，并非是房地产影响了宏观经济。因此，逻辑应该是地缘政治影响宏观经济，而宏观经济反过来影响了房地产，并影响消费。”

举例来看，胡一平表示，一些改善性需求的用户，其没有常言说的“六个钱包”来支持购房，可能仅有一到两个钱包。“这是因为宏观经济下行，消费不足。这时就迫切需要政府出台一些政策，带动消费，让其有购房的首付。比如，可以尝试降低首套房首付比例至10%，基准利率打85折等，类似政策对市场需求有好处。”胡一平认为，政策下一步仍需要加大马力。

此外，胡一平表示，企业端也需要政策支持。此前，以保交楼为主基调的政策效果欠佳，如果政策能够给现在还在坚持的企业一些流动性支持，保交楼和保主体同步进行，供给端和需求端则都会回暖。

但在陈淮看来，房地产行业之所以走到今天，或许就是“乱用药物”的结果。“行业当前需要的是政策退出。就是因为吃多了药、吃错了药、反复吃药、加在一起吃药吃成这样的。当前，最大的政策就是政府从不必要的依靠行政性权利对市场的干预中退出。”陈淮直言，吃药对行业来说并不是优选。

陈淮同样对于“降低首付”这一政策持有反对意见。陈淮给出的理由为：“降低首付到10%，甚至是不要首付，开发商的销售一定会加速，企业的风险减少，但累积起来的、无法偿还贷款的风险则由谁来承担？”

陈淮强调，房子并不是所有人都适合购买，并不是需要住房的人就适合买房，“具备资产累积能力的人才是房地产的对象”。

短期稳定还是长期调整？

实际上，陈淮与胡一平两者则是在长期和短期的目标选择上出现了“分歧”。胡一平表示，房地产行业不仅要解决当下的问题，更要解决行业未来的问题。当下，如果整个社会面产生了大量烂尾楼，对经济不好。“经过此轮调整期，中国的房地产可能会变成532或者432模式。”胡一平说。

胡一平进一步表示，“532模式”指的是50%商品房，完全不限价、不限购，由市场来决定，剩下的则是保障性住房。

陈淮则认为，宏观经济和政策永远是短期的，永远是在变化的。“但中国的城镇化是一个长期发展的过程，政策与这一过程一定会在一段时间内有矛盾，不能指望用宏观政策来调整房地产行业。”陈淮说。

不过，洪灏从另一个角度给出了不同的分析观点。在洪灏看来，政策有短期和长期之分，目标同样也有短期和长期之分。短期目标下，房地产占整个经济的1/3，如果不稳住房地产，经济则也是无法稳住的。

“想要稳住经济大盘，短期来看依然需要出台政策。而长期来看，房地产的主要问题就是整个社会对于行业预期的问题，应该去除非市场化的限制、盲目的限制，让市场的价格去决定自身的供求平衡。”洪灏给出了其认为长期目标的控制手段。

在胡一平看来，有关部门在房地产此轮调整周期中出台的部分政策有明显成效。胡一平举例表示，2022年11月份，有关部门表示允许商业银行到期债务进行展期。如果没有这一政策，今年的房地产更是要一塌糊涂。这一政策对开发商发力保交楼有很大好处，如果保交楼保不住，对市场信心会造成很大伤害。

“不过，中央层面出台了利好政策，但从中央到地方执行上，其实存在偏差。如何让中央的政策能够落实到每个城市中或者每个企业、项目中，这是关键点。”胡一平说。洪灏同样认为，最重要的是政策能够落地，且央行的政策能够提供足够的支持。