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中诚信国际——政策支持力度继续加大推进行业回归常态化运营,中长期房地产行业发展依旧有支

债券资讯 2023年10月13日 16:04 52 来源:网络

要点

?为推动房地产市场健康发展,房地产调控政策不断优化,已表现为从融资端到供需两端的放松。目前包括一线城市在内的全国热点城市均已宣布执行“认房不认贷”政策,其中广州等部分核心城市推出降低首付比例下限、降低住房贷款利率下限等购房优惠;同时,郑州、南京、无锡、武汉等二线城市陆续放开限购。

?中诚信国际认为本轮房地产政策调整是自2016年下半年调控政策周期以来力度最大、覆盖面最广的优化调整,将对促进房地产行业健康发展以及提振居民购房信心起到积极作用。随着政策逐步落地,预计将有效降低购房人观望情绪,尤其部分改善性需求或将被激活,加之9、10月历来为传统营销旺季,短期内市场回升可期。从销售数据来看,政策落地后核心城市或成熟区域楼市热度已有一定回暖,政策对市场的全面带动作用仍处于持续释放阶段

?2023年以来,政策不断优化对市场形成利好,房地产市场系统风险有所缓解,商品房销售额下滑幅度有所收窄,同时核心城市的核心地段保持一定投资热度;在行业修复进程中,国央企将成为行业销售及投资主力,而民营房企信用全面恢复的可能性较低。中诚信国际认为,当前推动房地产行业健康发展仍需不断提升市场信心;同时房地产供求关系的重大改变使得行业发展面临转型压力,房地产行业进入缓慢复苏进程。

?中诚信国际认为,未来随着“稳楼市、稳预期”政策支持的持续落地,行业将逐步回归常态化运营。中长期来看,我国房地产行业发展仍有支撑:一方面城镇化仍将释放住房需求,住房保有量的不均衡性也将释放一定改善性需求;另一方面宏观经济复苏有望带动居民收入增长,居民购房能力及市场信心将逐步恢复;同时更加合理的土地供应机制亦有助于改善行业供求关系,促进行业健康发展;此外保障性住房以及城市更新等均对房地产行业发展有促进作用。以央国企为主导的行业竞争格局也有利于重塑市场信心及行业形象,推动行业加快构建更合理和更健康的新发展模式

主要关注因素

房地产调控政策不断优化对推动房地产行业健康发展以及提振居民购房信心起到积极作用,高能级楼市已有一定回暖

近年来,为促进房地产行业健康平稳发展,房地产调控政策不断优化:从支持房地产领域合理融资需求,到推出“金融十六条”加大“保交楼”及房地产领域风险化解力度;同时各城市逐步加大房地产支持力度,通过公积金支持政策、购房补贴政策、优化限购政策、降低首付比例、阶段性降低房贷利率等多手段来支持刚需及改善性住房需求,在供给端也进一步优化了供地政策和节奏。随着中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”,近期房地产优化政策力度进一步加大,“认房不认贷”、“统一全国商业性个人房贷款最低首付款比例政策下限”、“下调二套住房利率政策下限”以及“降低存量首套住房贷款利率”等政策密集落地。目前包括一线城市在内的全国热点城市均已宣布执行“认房不认贷”政策,其中广州等部分核心城市推出降低首付比例下限、降低住房贷款利率下限等购房优惠;同时,在高能级城市放松限购、降低首付比例后,为避免被高能级城市虹吸,以沈阳、郑州、南京、无锡、武汉为代表的二线城市陆续全面放开限购。

中诚信国际认为,本轮房地产政策调整是自2016年下半年调控政策周期以来力度最大、覆盖面最广的优化调整,将对改善当前房地产行业发展态势以及提振居民购房信心起到积极作用。随着上述政策逐步落地,预计将有效降低购房人观望情绪,尤其部分改善性需求或将被激活,加之9、10月历来为传统营销旺季,短期内市场回升可期。克而瑞发布的销售数据显示,百强房企9月实现销售金额环比提升约18%,环比增幅有所回升。从各城市表现看,一线城市中北京、上海在限购放松后成交反弹明显,广州、深圳项目来访量稳步回升;国庆中秋长假期间,各地推盘积极性提升,同时企业加大项目优惠力度,项目到访量较节前有所增加,其中核心城市或成熟区域楼市表现出较热度。整体来看,目前政策对高能级城市的楼市已有一定带动作用,对市场的全面带动作用仍处于持续释放阶段。

2023年以来房地产市场系统性风险有所缓解,但行业仍处于底部修复进程中。推动房地产健康发展仍需不断提升市场信心;同时房地产供求关系的重大改变使得行业发展面临转型压力,行业进入缓慢复苏进程

2023年以来,尽管政策不断优化对市场形成利好,房地产市场系统性风险有所缓解,但行业仍处于底部修复进程中:从需求端来看,1~8月商品房累计销售面积和销售额分别为7.39亿平方米和7.82万亿元,同比降幅分别达到7.1%和3.2%,降幅较2022年全年收窄明显。从供给端来看,一方面核心城市的核心地段表现出一定的投资热度,但全国大部分城市土拍市场表现欠佳,前8月土地购置费同比下降4.3%;另一方面房地产开发投资增速也仍呈回落态势,1~8月累计同比降幅为8.8%。

在行业探底过程中,部分国有开发商年内销售业绩已实现增长,同时拿地力度有所加强,表现出较强的抗风险能力,而民营背景开发商债券展期、违约等信用事件仍有发生,信用全面恢复的可能性较小。中诚信国际观察到,房地产行业经过过去一两年的深度调整,市场竞争格局已经发生重大变化,国央企普遍能保持较强的规模优势,未来房地产行业将以央国企为销售及投资主力。

中诚信国际认为,当前推动房地产行业健康发展仍需不断提升市场信心。2023年以来,虽然在各项政策呵护下,宏观经济有所恢复,但近年来经济低位运行使得市场整体信心有待恢复。一方面,受过去几年民营房企债务风险影响,购房人对民营背景开发商的履约能力担忧,另一方面居民资产负债表和收入增长预期的恢复仍需时间。此外,也要认识到,当前我国房地产供求关系已经发生重大变化:一方面人口老龄化、少子化速度大幅加快,主力置业人群占比下降;另一方面,我国在经历城镇化较快发展阶段后,整体城镇化发展空间有所收缩。行业供求关系的改变对房地产行业新发展模式提出更高要求,房地产行业从过去高负债、高杠杆、高周转的发展模式,转变成适宜的杠杆、流转速度、盈利的新模式,需要时间调整,这也使得房地产行业进入缓慢复苏进程。

“稳楼市、稳预期”政策支持力度加大将有望推动行业回归常态化运营,中长期房地产行业发展仍有支撑

当前仍处于政策释放期,短期来看,“稳楼市、稳预期”政策支持力度的加大将有望推动行业回归常态化运营:对于有需求支撑的一线及核心二线城市,未来随着需求政策进一步释放,有望激活改善类需求,恢复资产价格信心;低能级城市在政府引导价格适当回归理性后亦有望以价换量,恢复市场信心。同时随稳增长政策的持续力度,居民收入及对经济前景的预期也将逐步恢复;从供给端来看,通过减少土地与房地产供给可释放强力信号,避免房地产价格的下滑。持续推进的保交楼政策也有利于恢复居民购房信心;此外,在行业复苏进程中,预计政策仍将保障各类房企合理融资需求,降低房企流动性风险及其对市场信心的冲击。

中诚信国际认为,尽管房地产行业发展面临一定挑战,但随着各项政策持续发力,行业将逐步回归健康平稳运行。中长期来看,我国房地产行业发展仍有一定支撑:一方面,目前我国城镇化水平距离发达国家70%~80%的城镇化率区间仍有一定空间,随着新型城镇化持续深入推进,住房需求还将持续释放;虽然过去二三十年,房地产市场的快速发展使得人均住房面积已处于较高水平,但不同城市、不同家庭居住条件差距较大,住房保有量的不均衡性也带来一定改善性需求;另一方面,目前我国居民收入仍保持增长态势,且2023年以来随着经济的修复,居民收入增速有所回升,未来随着宏观经济的进一步复苏,居民收入水平有望继续提升,居民购房能力改善也使得整体需求支撑仍在,随着市场信心及预期恢复,居民购房能力有望逐步转为购房消费;从供给层面来看,目前国有背景开发商已成为土地市场主要参与者,叠加行业利润空间收窄,未来房地产行业投资活动有望回归理性,同时持续推进的财政体制改革有望推动土地供应机制更加合理化,构建与人口、产业结构适配度高的土地新机制将有效缓解人口、产业与土地市场匹配失衡问题,推动行业供求发展平衡,带动行业健康发展。此外,中央多次提及“加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”,在政策支持下,与民生发展息息相关的长租公寓及保障性住房仍具有一定发展前景。随着房地产市场重心由增量向存量市场转移,政府还可以通过城市更新等方式从供需两端发力,助力房地产行业平稳运行。


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