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公募REITs试点资产类型正式开始了扩容,多家准备申请消费REITs,更加考验经营管理能力

基金理财 2023年10月23日 15:28 36 来源:网络

  10月20日,证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》,将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施,自发布之日起施行。

  证监会表示,下一步将会同相关部门单位,推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs,同时强化市场监管,充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用

  目前,已多家上市公司表示要推进消费REITs发行工作。在业内人士看来,公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施正当其时,有助于引入社会资本参与线下消费场景投资,通过打造消费者喜爱的线下消费空间以增加居民消费,将为中国公募REITs市场注入新的活力。

  不过,有基金经理提示,消费REITs推出后,基金管理人要进一步思考如何更好地跟外部运营管理机构合作,同时也要把各自的管理边界确定好,激发相关主体的管理动能,这样才能把零售REITs的资产特性发挥出来。

  扩容至消费基础设施领域

  早在今年3月24日,证监会在《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》(证监发〔2023〕17号)中提出,要研究支持公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

  这一要求在近日得到落实。根据最新发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,第五十条第(二)项已修改为:基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定,以基础设施项目产生的现金流为偿付来源,以基础设施资产支持专项计划为载体,向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施包括仓储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施,百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施,污染治理、信息网络、产业园区、保障性租赁住房、清洁能源等符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求的其他基础设施。

  前后对比看,这项规定删除了“不含住宅和商业地产”的相关表述,将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”及“保障性租赁住房、清洁能源”等明确写入基础设施范围,同时强调了基础设施项目应当“符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求”。

  证监会表示,将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施,旨在进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点资产范围,丰富投资者选择,促进公募REITs市场健康发展,不断提升资本市场服务实体经济能力。

  首批消费REITs价值发现空间较大,考验经营管理能力

  在业内人士看来,公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施正当其时,它有助于引入社会资本参与线下消费场景投资,通过打造消费者喜爱的线下消费空间以增加居民消费,将为中国公募REITs市场注入新的活力。

  “未来随着消费REITs的推出,公募REITs市场的国际化会迈出重要一步。”嘉实基金首席投资官兼公募REITs板块负责人王艺军指出,从美国市场来看,在传统的住宅、零售、办公类资产REITs中,零售资产的长期业绩表现是最好的,但波动性也很大。

  事实上,在成熟的REITs市场中,购物中心等消费属性资产已具备相当规模。截至2023年9月,美国零售业REITs市值占比达14%、新加坡零售业REITs市值占比达10%、而香港零售业REITs市值占比高达76%。

  不过,王艺军认为,消费REITs推出后,基金管理人要进一步思考如何更好地跟外部运营管理机构合作,同时也要把各自的管理边界确定好,激发相关主体的管理动能,这样才能把零售REITs的资产特性发挥出来。

  中航基金相关负责人解释,消费类资产收益弹性较大,对经营管理能力的要求更高。这包括对于底层资产的精细化运营,更体现在对于宏观经济周期的把握。“随着国民经济的发展和消费方式的转变,可投资的消费类底层资产会愈发丰富。在经济发展的大周期内,首批消费基础设施REITs价值发现的空间或较大。”

  多家公司拟申请消费REITs

  其他类型公募REITs稳步推进

  事实上,目前已多家上市公司表示要推进消费REITs发行工作。

  根据公开信息,大悦城曾于9月中旬回复投资者时表示,公司在消费基础设施领域具有丰富的开发运营经验,已沉淀了一批优质资产,将抓紧政策窗口期、积极研究政策利好,加快推进消费基础设施REITs发行工作研究,不断优化公司资产结构

  天虹股份也在7月公告,拟以其下属公司持有的消费基础设施项目申请试点发行公募REITs项目;同一天,百联股份公告,拟以项目公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs。

  从公募REITs在我国的整体发展情况看,我国公募REITs资产类型从首批上市的高速公路、仓储物流、产业园区等底层资产,拓宽到保障性租赁住房、能源基础设施等领域,市场规模也已超过1000亿元大关。其中,已发行的公募REITs达29只,还有6只处于申报阶段

  仅10月份,便有多只公募REITs上报或发行;10月13日,华泰紫金南京建邺产业园REIT向上交所申报;此前一天,中国光大环境(集团)公告,拟将部分附属公司持有的基础设施项目作为底层资产,于中国境内证券交易所发行公募REITs;10月10日,中金山东高速REIT开始发行,目前已结募,成立份额近30亿份。

  在今年以来分红的基金中,REITs产品也是较为慷慨的一类品种。此前,鹏华前海万科REITs分红公告显示,每10份基金份额分红13.2元,为年内分红金额最高的基金;其次为中航首钢生物质REIT,该产品每10份分红8.7573元。


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