公募REITs试点资产类型正式开始了扩容，多家准备申请消费REITs，更加考验经营管理能力

　　10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。

　　证监会表示，下一步将会同相关部门单位，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs，同时强化市场监管，充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。

　　目前，已多家上市公司表示要推进消费REITs发行工作。在业内人士看来，公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施正当其时，有助于引入社会资本参与线下消费场景投资，通过打造消费者喜爱的线下消费空间以增加居民消费，将为中国公募REITs市场注入新的活力。

　　不过，有基金经理提示，消费REITs推出后，基金管理人要进一步思考如何更好地跟外部运营管理机构合作，同时也要把各自的管理边界确定好，激发相关主体的管理动能，这样才能把零售REITs的资产特性发挥出来。

　　扩容至消费基础设施领域

　　早在今年3月24日，证监会在《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（证监发〔2023〕17号）中提出，要研究支持公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

　　这一要求在近日得到落实。根据最新发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，第五十条第(二)项已修改为：基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，污染治理、信息网络、产业园区、保障性租赁住房、清洁能源等符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求的其他基础设施。

　　前后对比看，这项规定删除了“不含住宅和商业地产”的相关表述，将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”及“保障性租赁住房、清洁能源”等明确写入基础设施范围，同时强调了基础设施项目应当“符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求”。

　　证监会表示，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，旨在进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，丰富投资者选择，促进公募REITs市场健康发展，不断提升资本市场服务实体经济能力。

　　首批消费REITs价值发现空间较大，考验经营管理能力

　　在业内人士看来，公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施正当其时，它有助于引入社会资本参与线下消费场景投资，通过打造消费者喜爱的线下消费空间以增加居民消费，将为中国公募REITs市场注入新的活力。

　　“未来随着消费REITs的推出，公募REITs市场的国际化会迈出重要一步。”嘉实基金首席投资官兼公募REITs板块负责人王艺军指出，从美国市场来看，在传统的住宅、零售、办公类资产REITs中，零售资产的长期业绩表现是最好的，但波动性也很大。

　　事实上，在成熟的REITs市场中，购物中心等消费属性资产已具备相当规模。截至2023年9月，美国零售业REITs市值占比达14%、新加坡零售业REITs市值占比达10%、而香港零售业REITs市值占比高达76%。

　　不过，王艺军认为，消费REITs推出后，基金管理人要进一步思考如何更好地跟外部运营管理机构合作，同时也要把各自的管理边界确定好，激发相关主体的管理动能，这样才能把零售REITs的资产特性发挥出来。

　　中航基金相关负责人解释，消费类资产收益弹性较大，对经营管理能力的要求更高。这包括对于底层资产的精细化运营，更体现在对于宏观经济周期的把握。“随着国民经济的发展和消费方式的转变，可投资的消费类底层资产会愈发丰富。在经济发展的大周期内，首批消费基础设施REITs价值发现的空间或较大。”

　　多家公司拟申请消费REITs

　　其他类型公募REITs稳步推进

　　事实上，目前已多家上市公司表示要推进消费REITs发行工作。

　　根据公开信息，大悦城曾于9月中旬回复投资者时表示，公司在消费基础设施领域具有丰富的开发运营经验，已沉淀了一批优质资产，将抓紧政策窗口期、积极研究政策利好，加快推进消费基础设施REITs发行工作研究，不断优化公司资产结构。

　　天虹股份也在7月公告，拟以其下属公司持有的消费基础设施项目申请试点发行公募REITs项目；同一天，百联股份公告，拟以项目公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs。

　　从公募REITs在我国的整体发展情况看，我国公募REITs资产类型从首批上市的高速公路、仓储物流、产业园区等底层资产，拓宽到保障性租赁住房、能源基础设施等领域，市场规模也已超过1000亿元大关。其中，已发行的公募REITs达29只，还有6只处于申报阶段。

　　仅10月份，便有多只公募REITs上报或发行；10月13日，华泰紫金南京建邺产业园REIT向上交所申报；此前一天，中国光大环境（集团）公告，拟将部分附属公司持有的基础设施项目作为底层资产，于中国境内证券交易所发行公募REITs；10月10日，中金山东高速REIT开始发行，目前已结募，成立份额近30亿份。

　　在今年以来分红的基金中，REITs产品也是较为慷慨的一类品种。此前，鹏华前海万科REITs分红公告显示，每10份基金份额分红13.2元，为年内分红金额最高的基金；其次为中航首钢生物质REIT，该产品每10份分红8.7573元。